吴中路写字楼出租租办公室注册

　　未来可能出现的一个新现象是：甲级写字楼的租金降低了，但是开发商却更赚钱了。因为写字楼将不再单一依赖传统的销售+租金收入，而是更多的转向延伸收入。

　　如果只看住宅市场，你会得出这样一个结论：哦，除了买房我想不出有什么投资更好了。

　　我相信更多人会讨论：未来已来，你在干嘛？我们会持之以恒的花大力气去讨论互联网智能革命带来的行业冲击。

　　这一轮房价的暴涨，实际上是把大家的思维又全拉回去了。人们似乎又觉得，原来的那种买买买的模式，还可以继续玩下去，曾经那些令人忧心忡忡的担忧都消失了。

　　从这个角度上，去库存所导致的房价暴涨，对人心产生了很大的冲击。某种程度上，它冲淡甚至改变了这个行业所关心的大主题。

　　但市场竞争、需求变化以及技术革新对房地产这个“大象行业”的渗透，丝毫没有消散，而是每天都在逐步深化，这是我们观察房地产乃至经济运行的未来的大主线。

　　买方市场下，谈什么都是虚的。但卖方市场下，你就会看到，企业都在很努力的改变玩法。

　　我的判断是，未来几年，商办市场的玩法变化，一定会快速超过住宅市场，尤其是一二线城市。

　　因为，商办市场正在面临并且继续面临比住宅市场更加激烈的竞争。这个竞争，一方面来自市场的杀伐，一方面来自技术革新和客户需求的变化。有危机意识的先行者，已经都在改变了。

　　这是中原关于2016年商办市场的报告，他们对2016深圳写字楼市场的描述是：繁荣下的“萧条”。

　　这第一组数据显示:2016年新建写字楼供应能力超过86万平米，实际供应58万平米，成交只有30.5万平米，现在库存很大。

　　这第二组数据显示：新建写字楼价格由低走高再走低，整体价格在上升，但结合着下面的租金走势图看，不容乐观。

　　这第三组数据显示：二手写字楼租金出现走低，年底约为187元/平方米/月，同比跌5%。

　　2、写字楼比住宅便宜。去年一、二写字楼售价都上升，新建写字楼价格升13%，二手写字楼售价升44%。但是租金却持续走低，表明市场有效承接力不足。全市只出现了一个售价超过10万的写字楼。

　　2、自持比重越来越高：总供应中，企业持有可租赁物业以及持有自用物业合计超过310万平米，占比7成以上，尤其是总部大厦全面崛起（这些总部大厦自持比重达38%）。

　　比如深圳2017年写字楼大户华润置地（今年要推出中国华润大厦（春笋）、华润置地大厦、华润前海大厦三个写字楼），到2020年，仅在深圳自持和代运营的写字楼面积就会达到88万平米。

　　持续的供大于求，将是深圳写字楼市场未来数年面临的基本的市场格局。这种情况下，会产生什么样的影响？

　　不但写字楼资产的保值增值会面临很大的挑战，地产商通过写字楼租售获得盈利的传统业务模式，也同样面临很大的挑战。

　　会有人质疑说，如果仅仅是供应增加，那不直接意味着我的业务模式要变，我缩减供应也可以继续实现盈利啊。

　　但是，如果我们再考虑到下面第二个重要的变化，就能明白：为什么写字楼原来的玩法必须要变了。

　　第一类是购买写字楼的业主，他们比以往更加关注资产的保值增值，也比以前出现了更多的基于资产的融资需求（因为资产多了，市场波动也更大了）。

　　第二类是租赁写字楼的企业主，他们比以往更加关注管理者能否为降低企业运营费用提供更多周到和便捷的增值服务。比如这两年为什么联合办公最流行，就是因为时代的变化，使得企业主认为独立租赁写字楼成本相对太高了。

　　第三类是在写字楼办公的员工。我们必须要正视，现在写字楼的使用者主体慢慢要变为80后、90后，甚至很快要迎来蛋蛋后。这些在互联网熏陶下成长起来的年轻人，他们能用手机解决问题的，绝不出门。他们更注重个性的张扬，会把时间更多的放在社交和自我提升上，更注重工作过程中的自我实现。总之，共享化、个性化，正在对写字楼的场景设计带来很大的冲击——年轻人们在让写字楼变得越来越不像写字楼，而像一个巨大的一站式生活中心。

　　这些变化都在快速的发生，也都在考验供应方的应变能力。那些真正有危机感的地产商，尤其是在商务领域有经验积累的先行者，都已经开始在进行自我更新了。我注意到像卓越、万科、华润置地、绿地，都从2014年之后开始，迅速的调整自身的商业地产运营策略。

　　如果要总结他们的共同特征，和物业这几年的变化很相似，我们知道物业领域这几年出现的最大变化是：从原来的关注物业管理，转向基于互联网技术的社区二次开发，核心是提供外延服务。这其中的代表是彩生活。

　　那么，我认为写字楼的变化是：从传统的注重硬件配置转向提供增值服务，从传统的依赖租售和租赁，转向强调项目的综合运营能力。

　　我们传统的写字楼市场的比拼，较多的是：靠硬件来支撑高售价和高租金，进而靠销售+租赁获得收入，支撑下一轮发展。

　　这样的玩法，决定了写字楼会着重比谁的设计更超前，材料更豪贵，评级更高档，管理更好。比如典型例证是：深圳的（超）甲级写字楼，基本都会去申请LEED金级（预）认证，现在还有申请WELL认证的。只要你是这样的写字楼，那么你的售价可以更高，租金也可以更高，这样的模式更容易玩得转。

　　在新的市场竞争状态下，企业如果想继续实现高售价（租金），就必须要继续增加投入把硬件配置提升到更高的段位上去。但是，一方面这会大大增加企业的运营成本，导致收益率下滑。另一方面，甲级写字楼基于硬件配置的上升空间已经比较小了。连LEED这样的顶级认证，都已经逐渐成了甲级写字楼的标配而非顶配了。

　　在客户需求多样化的新状态下，企业如果想继续获得更多优质的买家（租家），就必须要回应和满足客户正在深化的需求：他们越来越不满足于和写字楼之间只是单调的买卖（租赁）关系，他们渴望看到写字楼为他们提供更多的增值服务，也愿意为之支付相应的溢价。但在原来的销售+租赁的业务模式下，企业的商业地产部门是无力兑现这种回应的。因为，这要求企业在写字楼的建筑规划、场景设计、资源共享、资产服务、创新孵化等等方面都要重新编程，这是一个行业生态系统的改变。不改变这个，客户会出现流失。而改变这个，有可能会培育出独立的盈利单元，对冲市场压力。

　　还有一点可以称之为是原因的，在一线城市优质土地越来越难以获得的现实，也在倒逼企业重新考虑传统的“销售+租赁”的业务模式。

　　可以说，客户、市场和时代，都在共同要求商办行业开始拐弯。这一点在商业地产领域、物业领域都已经出现了，唯独在住宅市场领域还没有出现。持续大涨的住宅价格，其实是阻碍了住宅产品以及服务的创新。

　　可以做出判断：未来的写字楼，谁的“综合运营能力”更强，谁提供的“增值服务”更多，谁就更有可能从市场胜出。考验的是开发商能否更有效的为企业提供资产保值增值的全套方案，能否更有效的帮助进驻企业降低运营成本，能否更有效的让员工获得多样化的生活方式。

　　这样的写字楼好或不好，已经不再是谁卖的价格（租金）高可以看出来的了，因为企业的收入来源要变了。有可能未来出现的一种新现象是：甲级写字楼的租金降低了，企业主的入场成本更低了，但是开发商却更赚钱（因为延伸收入增多了）。

　　比如这其中我一直在跟进观察的华润置地，由于公司的持有性写字楼越来越多，2015年初开始谋求“Officeasy”品牌的独立。过去2年来，华润置地聘请了全球知名战略管理咨询公司为“商务品牌”提供世界前沿的综合规划方案。在4月27日（本周四），华润置地将正式对外公布其独立的“华润商务Officeasy”品牌。

　　这个商务系统，不再是传统的写字楼的租售模式。而是涵盖了从开发、运营到创新的全链条，提供的是一个传统办公+城市商住+消费/产业升级的复合型写字楼产品。

　　比如这个里面，我最感兴趣的是“创新空间”。华润置地在写字楼里设计出更多样化的场景，比如可以吸引创业类企业的联合办公空间，以及为年轻妈妈提供婴幼儿的活动场地等等。这些场景和空间的设计，在更好的满足写字楼客户需求的同时，也在丰富写字楼的产品样式。当然，如果这样的模式成功了，也意味着企业在写字楼领域的盈利模式会得到丰富。

　　回到这场大变革的起点，我的提醒是：不要因为住宅价格的大涨，就以为危险消失了。无论是对于企业还是对于个人，危机才刚刚拉开帷幕。到最后你会发现：那些成功实现了穿越商业周期的企业和个人，其实从来就不曾放弃过居安思危。

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